продажа офисов
офисные бизнес центры
| Главная | О компании | Услуги | Наши объекты | Портфолио | Клиенты | Новые сделки | Блокнот | Онлайн заявка |
|---|
|
Случайные номера
2006-09-18 КОМПАНИЯ, Алексей Лоссан
КОМПАНИЯ, Алексей Лоссан 2006-09-18
Хотельеры снимают со столичного рынка самые жирные сливки. Московские отели высшего класса признаны одними из самых дорогих в Европе. При этом московские власти уже много лет пытаются убедить девелоперов строить дешевые гостиницы, но никакие аргументы не помогают. В конце августа столичный мэр Юрий Лужков завернул программу по улучшению имиджа Москвы стоимостью почти в $26 млн. Эти деньги планировалось потратить на организацию пресс-туров для иностранных журналистов, работу с рейтинговыми агентствами, выкуп и развитие интернет-сайта moscow.ru. В итоге чиновники решили, что менять ничего не надо и достаточно "просто довести до иностранцев объективную информацию". На "имиджевую" программу по строительству городских гостиниц столичные власти даже не собирались выделять средства. Решить проблему двух- и трехзвездочных отелей должны на свои деньги инвесторы. Но последние пока не торопятся финансировать строительство гостиниц среднего уровня. Результаты такой политики налицо. В прошлом году число иностранных гостей столицы снизилось по сравнению с 2004 годом на 10%. И проблема не только в дороговизне - Москва уже давно превратилась в европейский аналог Токио: попавшему сюда туристу, скорее всего, негде будет остановиться. По данным компании Knight Frank, заполняемость столичных отелей в сезон приближается к 100%. При этом большая часть приезжих не может себе позволить жить в гостинице. Московский рынок насыщен отелями высшего класса, а дешевых (двух- и трехзвездочных) гостиниц катастрофически не хватает. Звездный перекос В общей сложности вся "разношерстная" гостиничная сеть Москвы позволяет принимать около трех миллионов иностранных туристов в год. По данным столичного правительства, в период 1960 - 1980-х годов этот показатель достигал пяти миллионов. Специалисты считают, что такое парадоксальное снижение потока объясняется в первую очередь недостатком гостиничных мест. "По оценке ГАО "Москва", дефицит составляет около 50 000 мест - это примерно 200 гостиниц", - поясняет заместитель директора по оценке индустрии гостеприимства CB Richard Ellis Noble Gibbons Константин Левченко. При том, что все знают, сколько не хватает, никто не может четко зафиксировать современное состояние номерного фонда. По официальным данным, в 2004 году вместимость городских гостиниц составляла 63 400 мест. В мониторинге Гостиничного комплекса столицы за третий квартал 2005 года речь уже шла о 68 100 мест. А по информации компании Colliers International за тот же период, в Москве в действительности насчитывалось 69 740 мест, но доступными для туристов оказалось только 60 500 мест. Остальные были выведены из основного фонда в связи с реконструкцией. Таким образом, несмотря на анонсированный рост, фактическое количество номеров никак не изменилось. Основная причина нехватки мест в темпах сноса московских гостиниц, которые значительно опережают темпы нового строительства. Как сообщили в Swiss Realty Group, в 2005 году в Москве появилось всего порядка 1500 новых гостиничных номеров в основном за счет реализации 5 крупных проектов - "Holiday Inn Лесная", SwissHotel на Красных Холмах, Courtyard by Mariott в Вознесенском переулке, Holiday Inn на Сущевском валу и реконструкции гостиницы "Савой". Эксперты отмечают, что все указанные объекты введены в эксплуатацию с нарушением первоначальных сроков сдачи. При этом из-за закрытия на реконструкцию только двух отелей, "России" и "Пекина", Москва враз "обеднела" на 3207 номеров, то есть примерно на 10% от всего объема. Открытые в первой половине 2006 года гостиницы не компенсировали ситуацию и прибавили российской столице 501 номер (около 16% от количества ликвидированных гостиничных мест и 1,5 % от их общего числа). "До конца 2006 года заявлено к вводу в эксплуатацию еще 17 разноуровневых гостиничных объектов на 3601 номер", - добавляет руководитель отдела исследований и аналитики Praedium Ольга Кисарина. В результате к концу года гостиничный рынок только вернется на исходные позиции и компенсирует нехватку номеров, связанную с закрытием "Пекина" и "России". Об увеличении Однако ощутимый сдвиг в данной сфере должен произойти в конце 2006 года, когда будут введены в строй и начнут функционировать в полную силу несколько крупных объектов - такие как "Риц Карлтон Москва", "Корона-Интурист", "Holiday Inn Сокольники" и другие. Пока из "усредненных" 70 000 гостиничных мест, по мнению экспертов, не более 30% соответствуют необходимым требованиям и заявленному уровню звездности. "Современным стандартам полноценно отвечает около 30 столичных гостиниц 4 - 5 звезд. На их долю приходится 30,1% рынка", - утверждает Марина Смирнова из Colliers International. Основная часть, порядка 40%, представлена устаревшими советскими гостиницами, позиционирующими себя на уровне "3 звезд". Что касается остальных отелей, то они вообще не соответствуют никаким требованиям "звездности". Наполеоновские планы Столичные власти озаботились проблемой дефицита гостиниц еще в 2004 году. Тогда же появилась "Генеральная схема размещения гостиниц до 2010 года", согласно которой к существующим 183 отелям должно добавиться еще 248, рассчитанных на 98 000 мест. Так и не дождавшись "прибавления", в июле 2006-го Юрий Лужков подписал постановление, предоставляющее строителям гостиниц ряд серьезных льгот. В частности, мэр освободил отельных девелоперов от выплаты доли городу, обещал компенсировать две трети ставки по кредиту и предоставить землю в аренду всего за 1% от кадастровой стоимости. В итоге эти меры должны привести к одной-единственной цели - сделать гостиничный сектор более привлекательным для девелоперов. Чиновники обещали, что стоимость строительства одного квадратного метра гостиничной площади в Москве в зависимости от класса отеля будет колебаться от $500 до $1500. "Реконструкция отеля среднего класса будет стоить $700 за квадратный метр и выше", - говорится в концепции столичного правительства. Московские девелоперы отнеслись к инициативе правительства скорее с пониманием, чем с энтузиазмом. "Льготы станут значимым фактором повышения доверия инвесторов к гостиничному бизнесу", - считает президент Heliopark Group Александр Гусаков, пока не работающий по программе столичного правительства. По словам генерального директора компании "Сити-Отель" Дамира Кафтаранова, в рамках программы выделено не более 30 участков для строительства гостиниц. "Некоторые из этих площадок находятся слишком далеко от центра, в районах с неразвитой инфраструктурой. Размещать отель в таком месте может оказаться нецелесообразно", - говорит Кафтаранов. Например, в прошлом году московские власти выставили на аукцион 17 "гостиничных" участков. Из них только 5 нашли своих инвесторов, а остальные оказались никому не нужны из-за своего Гораздо более красноречиво о взаимном непонимании московского правительства и участников рынка свидетельствует разница оценки стоимости реализации гостиничных проектов на территории города. "Построить гостиницу по себестоимости строительства ниже, чем $1500 за кв. м не получится. В зависимости от "наполнения", класса, уровня гостиницы эта цифра может расти почти до бесконечности", - рассуждает Александр Гусаков. Дамир Кафтаранов в свою очередь полагает, что стоимость строительства трехзвездочной гостиницы составляет минимум $1500 - 2000 за кв. м, а, например, затраты на строительство 5-звездочного отеля - не меньше $2500 - 3500 за кв. м. И это еще не все. По данным Colliers International, только на оснащение гостиницы различными необходимыми системами обеспечения и отделку уйдет $30 000 - 35 000 с номера, то есть только эта часть расходов для отеля вместимостью 100 номеров будет стоить $3 - 3,5 млн. "Себестоимость строительства гостиниц гораздо выше, чем себестоимость других объектов недвижимости, поскольку гостиница - более трудоемкий с инженерной точки зрения объект. Отелям нужны повышенные энергетические мощности, которые покупаются за дополнительные средства", - добавляет Александр Гусаков. При таких условиях срок окупаемости гостиницы с ценой номера около $50 может растянуться на 15 лет. При нынешней экономической ситуации в России это просто нереально. "Сегодня финансовые институты неохотно кредитуют гостиничные проекты, в том числе из-за продолжительных сроков окупаемости объектов", - продолжает Дамир Кафтаранов. Такие "долгие" проекты могут позволить себе компании типа "БЭЛ Девелопмента" (структура Олега Дерипаски), которая недавно анонсировала строительство трехзвездочной гостиницы площадью 23 000 кв. м на Магнитогорской улице. Но таких инвесторов пока единицы. По словам участников рынка, программа столичного правительства гостиничным девелоперам не указ, и даже если компания получает площадку, то вряд ли будет строить на ней доступную трехзвездочную гостиницу. Слишком много причин "Чаще всего компании хотят реализовать свои амбиции и строить исключительно 4 - 5-звездочные отели в самых неподходящих для этого местах, а реальная ситуация на рынке их особо не интересует", - отмечает Константин Левченко. Создается впечатление, что их привлекли прежде всего льготы, разработанные московским правительством. Основной причиной такого явления и консультанты, и девелоперы в один голос называют высокую инвестиционную стоимость столичной земли. "Строить в пределах Третьего транспортного кольца гостиницы ниже уровня "4 звезды" нерентабельно", - утверждает Александр Гусаков. С ним соглашается Марина Смирнова из Colliers International. По ее словам, стоимость вхождения в проект изначально подталкивает к установлению определенной цены на номер. В такой ситуации девелоперы вынуждены "разбавлять" гостиничные номера офисными площадями. Как, например, это собирается делать компания "Сити-отель". Кроме того, строительство гостиниц - дело намного более хлопотное, чем офисный девелопмент. Например, при реализации офисного проекта достаточно построить голые стены и сдать помещения арендаторам под чистовую отделку, и в этом девелоперу готовы помочь многие консультанты и брокеры. Гостиничный бизнес не может так работать. "На российском гостиничном рынке еще не сложился рынок услуг и консалтинга для обеспечения нормальной жизнедеятельности отеля. На одно содержание гостиничного штата у хотельеров уходит около трети расходов", - комментирует Смирнова. В итоге вложения в гостиницы оказываются неоправданно долгосрочными. Впрочем, некоторые компании все же согласились участвовать в городской программе. Среди них пользующиеся благосклонностью городских властей "Интеко", АФК "Система" и "Бэл Девелопмент". Скорее всего при имеющихся льготах им достанутся отличные участки. Нежелание российских девелоперов строить доступные гостиницы тормозит приход иностранных сетей. Последние в основном приходят на объекты, финансируемые отечественными инвесторами. За последние 10 - 15 лет кроме единичного проекта в Санкт-Петербурге сложно найти примеры инвестирования иностранцами в гостиничный бизнес. Западные компании не понимают наше законодательство, регулирующее процессы на рынке недвижимости - им абсолютно чужды понятия обременений, права выкупа аренды и т. п. По мнению экспертов, инициатив столичного правительства для стимулирования гостиничной отрасли явно недостаточно. "Для привлечения инвестиций необходимы льготы на уровне налога на прибыль. Пока не будут приняты определенные гарантии и льготы на федеральном уровне, проблема московских бюджетных гостиниц вряд ли будет решена", - считает Константин Левченко. По словам Марины Смирновой, "для улучшения ситуации в гостиничной сфере следует сделать земельные ресурсы Москвы более доступными для инвесторов, сократить время на согласование документов и на получение разрешительной документации". Другие публикации:
|
| |
Контактная информация
Телефон: +7 (495) 228 03 32 Телефон/факс: +7 (495) 955 19 34 Адрес: Москва, 3-й Крутицкий переулок, дом 11 E-mail: moscow@nairussia.com |