продажа офисов
офисные бизнес центры
| Главная | О компании | Услуги | Наши объекты | Портфолио | Клиенты | Новые сделки | Блокнот | Онлайн заявка |
|---|
|
Стройбат на марше
2008-02-26 БИЗНЕС-ЖУРНАЛ, Антон Белых
БИЗНЕС-ЖУРНАЛ, Антон Белых 2008-02-26
Девелоперы торговых центров будто с цепи сорвались, анонсируя проекты в регионах. Рано или поздно эта гонка закончится, а рынки большинства городов - насытятся. Впрочем, мировой финансовый кризис может заставить девелоперов пересмотреть свои планы. Местные инвесторы такому повороту будут только рады. По уровню насыщения рынка торговой недвижимости Россия заметно отстает от развитых стран. Согласно проведенному в прошлом году консалтинговой компанией Jones Lang LaSalle исследованию, на тысячу жителей у нас приходится в среднем не более 23 квадратных метров торговой недвижимости, тогда как в Европе уровень насыщения рынка на порядок выше. Но Россия не Европа, и методики расчетов, привычные для Старого Света, у нас не работают. Торговые центры у нас строят преимущественно в крупных городах с населением более полумиллиона человек или в ближайших пригородах крупных мегаполисов. Между тем в маленьких провинциальных населенных пунктах современных дворцов потребления пока нет и в помине, что при усреднении как раз и портит общие показатели по стране. Картина выглядит иначе, если рассматривать крупные региональные центры. Так, Казань и Самара уже вошли в десятку европейских лидеров, демонстрируя рекордные показатели насыщения рынка торговой недвижимостью высокого качества. На подходе Москва и Санкт-Петербург, а вскоре подтянутся и другие города-миллионники, среди которых ближе других к заветной цели подошли Новосибирск, Омск и Уфа. В прошлом году аналитики уверенно прогнозировали грядущее «перенасыщение» крупнейших российских городов современными торговыми центрами в течение ближайших лет. Исходную посылку быстро приняли за аксиому, что позволяло делать самые смелые выводы. В частности - обсуждать дефицит арендаторов, способный спровоцировать обвал арендных ставок. Однако есть ощущение, что уважаемые эксперты, аналитики, журналисты и издания чуть-чуть поторопились. - Рано говорить о насыщении российского рынка торговой недвижимости, - убежден региональный директор Colliers International Максим Гасиев. - Часть заявленных проектов либо не будет реализована, либо дата их ввода в эксплуатацию будет перенесена. Кроме того, благоприятные макроэкономические условия способствуют росту благосостояния. А это, в свою очередь, смещает точку насыщения региональных рынков в сторону еще большего количества торговых площадей на душу населения. Все верно. Уровень насыщения рынка торговой недвижимости до сих пор оценивается с опорой на довольно спорные показатели. «Бывает, в том или ином городе девелоперы заявляют множество новых проектов, - говорит руководитель отдела консалтинга компании «Торговый Квартал» Светлана Кузина. - Но когда выезжаешь на место, выясняется: даже площадки под строительство еще не огорожены». Тем временем на месте торговых центров высокого класса нередко возводятся «сараи», которые сдаются мелкой нарезкой, как на рынках. На самом деле никакой паники в среде девелоперов пока не наблюдается. Да и рынком арендатора сегмент современных торговых центров даже в самых успешных регионах не назовешь. - Сама по себе стадия насыщения рынка - вовсе не катастрофа для девелоперов, - напоминает коммерческий директор NAI Russia Владимир Журавлев. - Скорее наступает пора перехода количества торговых площадей в качество. Сколько бы новых проектов ни заявляли инвесторы, качественный ТЦ с грамотной концепцией всегда будет успешным. Просто потому, что он конкурентоспособен. Насыщение рынка должно побудить девелоперов перестать строить только для того, чтобы построить, и начать детально продумывать каждый проект, соотнося его с рыночным спросом. «Рынок торговой недвижимости в России по-прежнему остается одним из самых привлекательных для инвестиций, - согласен гендиректор «РТМ Девелопмент» Владимир Киреенко. - В большинстве городов рынки еще далеки от насыщения и по количественным, и по качественным параметрам. Так что в ближайшие два-три года девелоперы, реализующие востребованные рынком форматы ТЦ, не столкнутся с жесткой конкуренцией». - Раньше мы старались первыми выходить в города с населением от 500 тысяч жителей. А теперь идем даже туда, где уже действуют построенные комплексы, - признается вице-президент холдинга «Ташир» Виталий Ефимкин. В списке традиционных критериев оценки привлекательности региона для развития торговых проектов заместитель гендиректора компании «Промсвязьнедвижимость» Михаил Балашов называет численность населения и его доходы. Однако сегодня уровень жизни заметно растет даже в относительно небольших городах. И такие населенные пункты для девелоперов - непаханое поле. Какая уж тут конкуренция за арендатора... Вынужденные мерыИ все же первые жертвы насыщения в сегменте ТРЦ появляются. По понятным причинам в самом невыгодном положении оказались девелоперы, возводившие торговые объекты несколько лет назад, когда рынок был абсолютно свободен от конкуренции. Еще недавно арендаторы почитали за счастье попасть из ржавого ангара на стихийном рынке в коробку из стекла и бетона. Однако вскоре появилась возможность сравнивать. Сначала у покупателей. А после того, как людские потоки начали перетекать в действительно современные ТРЦ, - и у арендаторов. «Первыми от нарастающей конкуренции пострадают некачественные объекты и неудачно расположенные ТРЦ», - убеждена Светлана Кузина. Как правило, это объекты, построенные местными девелоперами в начале 2000-х годов. Вот им действительно придется несладко: требования арендаторов и покупателей к торговой недвижимости существенно изменились». - У каждого времени свои требования к качеству торговой недвижимости, - подтверждает Виталий Ефимкин («Ташир»). - Помните, как в 90-е бешеной популярностью пользовались вещевые рынки? Затем им на смену пришли торговые галереи. А сейчас успешный ТРЦ должен давать посетителям не только возможность приобрести товары, но и провести выходной всей семьей, совершая покупки и посещая развлекательные заведения. Для того чтобы удержать готовых переметнуться при любой оказии арендаторов, девелоперам ТРЦ «переходного периода» действительно приходится уменьшать ставки аренды. И, что еще хуже, снижать входную планку, допуская все менее перспективных арендаторов. «В торговых объектах, которые сегодня именуются «старыми», наблюдается высокий уровень ротации арендаторов и большой объем вакантных площадей, вызванный миграцией арендаторов в более успешные объекты», - подчеркивает Ольга Широкова (Blackwood). Разумеется, собственники ТРЦ первой волны не сидят сложа руки. Все более популярный метод исправления концептуальных ошибок - редевелопмент объектов за счет расширения зон развлечений и всякого рода маркетинговых акций. Кроме того, многие эксперты советуют инвесторам таких ТРЦ оценить далеко не самые скучные перспективы специализации в одной из рыночных ниш. Спортивные товары, электроника, мебель... Вариантов достаточно. Главное - не ставить знак равенства между региональными торговыми центрами и неудачными ТРЦ. В конце концов, федеральные девелоперы тоже ошибаются. Да, у лидеров рынка сильные позиции: единый брэнд, партнерские отношения с сетевыми арендаторами, возможность применять опробованные технологии. Но и региональные девелоперы - далеко не мальчики для битья. Новым игрокам на рынке любого регионального центра как минимум приходится учитывать сложившиеся традиции. Пока ведущие операторы молодого рынка торгово-развлекательных центров осваивали столицы, покупатели по всей стране привыкали из года в год посещать одни и те же магазины. В качестве характерного примера старший консультант ASTERA Group Александр Осипов приводит ТРЦ «Успенский» в Екатеринбурге, расположенный в историческом центре города. Да, подъехать к «Успенскому» на автомобиле не очень просто. Однако это нисколько не снижает популярности торгового центра, который не собираются покидать ни покупатели, ни арендаторы. «Многие объекты прежней постройки, - поясняет Ольга Широкова, - успешно конкурируют с современными торговыми центрами за счет традиционно выгодного местоположения и своевременно проведенной реконцепции». Директор отдела торговой недвижимости Cushman&Wakefield Stiles& Riabokobylko Наталия Орешина призывает не торопиться с делением ТРЦ в регионах на «старые и плохие» - и «новые и хорошие»: «С ростом конкуренции объекты «старого» типа будут менее интересны. Однако рынок еще не вступил в эту стадию». Приговор с отсрочкой исполненияОпределенные сомнения вызывают слишком масштабные - на уровне заявлений - планы федеральных и местных девелоперов возвести в ближайшие годы несметное количество новых современных ТРЦ. «Из заявленных региональных проектов реализуется не более 60%», - напоминает руководитель группы аналитики рынка торговых площадей Jones Lang LaSalle Ольга Стрелец. Если же учесть хаос на финансовых рынках, планы девелоперов явно нуждаются в коррекции. В условиях глобального кризиса ликвидности ТРЦ вряд ли будут расти как грибы после дождя. В таких условиях первыми с дистанции сойдут, разумеется, начинающие и не самые крупные девелоперы. Но это не слишком облегчает задачу игрокам федерального масштаба. Ведь еще одна особенность региональных рынков - необходимость заручиться поддержкой местных властей. А это задача, которая в стране пока не имеет типового решения. - Чтобы получить финансирование под строительство, нужны хорошие связи с администрацией региона - вплоть до губернатора, - комментирует Владимир Журавлев. Собрав все эти аргументы, приходится признать: «перенасыщение» региональных рынков торговой недвижимости, способное обрушить всю экономику торговли, арендные ставки и розничные цены, - дело будущего. И, возможно, будущего не столь близкого, как показалось некоторым аналитикам.
Другие публикации:
|
| |
Контактная информация
Телефон: +7 (495) 228 03 32 Телефон/факс: +7 (495) 955 19 34 Адрес: Москва, 3-й Крутицкий переулок, дом 11 E-mail: moscow@nairussia.com |