|
|
 |
2007-09-24 КВАДРАТНЫЙ МЕТР, Наталья Мартынова
КВАДРАТНЫЙ МЕТР, Наталья Мартынова 2007-09-24 Один из признаков быстрого развития рынка - недоразумения с терминологией - практически не коснулся стрит-ритейла. Это не удивительно: родословную этого формата выводят с лавочных (но не ярмарочных) торговых рядов. Если ритейл - система торговли, ориентированная на розничного покупателя, то особенность стрит-ритейла заключается в том, что главным организующим пространством является улица. Любая улица - своеобразное лицо города. Очевидно, в стрит-ритейле ярче, чем в других торговых форматах, отражаются гримасы города и его улыбки. Перспективы этого сегмента разные эксперты оценивают прямо противоположным образом: одни предсказывают ему медленное умирание, другие - бурный рост. Новые идеи и услуги появляются здесь редко. Но появляются. Бутик «Абырвалг»Более популярно предметное определение формата. Например, «стрит-ритейл - относительно небольшие предприятия торговли и услуг, расположенные на нижних этажах домов или во встроенно-пристроенных помещениях первой линии магистральных улиц, имеющие фасадные витрины и вход, в шаговой доступности от метро, ориентированные на обслуживание постоянных и массовых потоков посетителей».
Громоздко, но всеохватывающе. Хотя ни один из признаков нельзя считать обязательным. В отсутствие витрин спасают фальшвитрины. Недостаточную площадь помещения первого этажа компенсирует второй этаж, перестроенный в антресоль, пусть и с потерей площади. Примерно то же можно сотворить и с подвалом. Грамотный указатель убедит прохожих сделать несколько лишних шагов во двор здания, чтобы добраться до магазина. «Относительно небольшая» величина - это площади от нескольких десятков до нескольких тысяч квадратных метров.
Безусловными требованиями считаются интенсивный трафик - пешеходный и автомобильный (во втором случае требуется наличие парковки), а также центральное расположение улицы. В Москве в качестве торговых «коридоров» чаще всего называют Тверскую, Арбат, Новый Арбат, Бульварное и Садовое кольцо, Петровку, проспект Мира, Кутузовский, Ленинский и Ленинградский проспекты и, разумеется, Третьяковский проезд как образец life-style - стрит-ритейла класса премиум.
Отсюда джентльменский набор стрит-ритейлеров: магазины одежды, обуви, аксессуаров, косметики и парфюмерии, ювелирные салоны. То есть товары, наценка на которые оправдывает затраты на аренду и сервис. С этим же связано требование к равноценному окружению. В концепцию легко встраиваются предприятия сферы услуг и продуктовые магазины соответствующего ценового уровня. Рекламная площадьБутики всемирно известных брендов - основа или (по аналогии с торговыми центрами) «якоря» стрит-ритейла. Им просто некуда уходить: о размещении в торговых центрах не может быть и речи. Общеизвестны случаи, когда приход в Москву того или иного бренда откладывался из-за трудностей с подбором помещения в статусном месте. При этом владельцы бренда зачастую не ждут от таких проектов сверхприбыли.
Магазин на Арбате - не столько торговое предприятие, сколько рекламоноситель. Его целевая аудитория - те россияне, которые завтра или через месяц увидят знакомую марку в Патайе или Римини. Их поразят цены, на 20-30%, а то и на 50% меньшие, чем в Москве. Ни одна женщина не устоит перед таким соблазном. Большая фотография бутика под тем же брендом где-нибудь на Пятой авеню, ненавязчиво выставленная в витрине, скомпенсирует недостатки советской архитектуры.
Естественно, арендодатели принимают все это в расчет, устанавливая завышенные арендные ставки. Пресловутая дороговизна Москвы для иностранцев имеет и приятную сторону - относительную дешевизну заграницы.
Городская география стрит-ритейла складывалась исторически, и большинство специалистов считают, что возможности игроков ограничены выбором: присоединиться к уже существующей концепции улицы или уйти с нее. По мнению исполнительного директора NAI Russia Владимира Журавлева, переориентировать покупательские потоки с известных улиц на новые торговые площадки удается лишь при реализации масштабных городских проектов, таких, как «Москва-Сити» и «Золотой остров». «Золушка» им. Клары ЦеткинНо нельзя не заметить, что брешь уже пробита. В последние два-три года зоны стрит-ритейла формируются не только вдоль крупных магистралей, но и около многих станций метро в широко понимаемом центре города.
Это ни в коем случае не подделка под стрит-ритейл: торговые ряды остаются торговыми рядами. Это просто иные бренды, иной сегмент (дискаунтеры, салоны красоты, аптечные сети, товары повседневного спроса), но в целом он подчиняется тем же закономерностям, что и Третьяковский проезд. В каждом городке, как известно, есть свой «Арбат», а шопингу все слои населения покорны.
Более того, наблюдаются попытки централизованно сформировать торговые зоны «с нуля». Улица облагораживается клумбами, фонтанами, скамейками, относительно невысокими арендными ставками привлекаются ритейлеры и рестораторы. Подобные попытки имеют шансы на успех. Но лишь в тех немногих случаях, если улица до реконструкции была своеобразной «Золушкой» - объективно являлась кратчайшей дорогой между станцией метро и жилым микрорайоном, но примыкала к промзоне или пустырю, поэтому жители предпочитали для прогулок и покупок другие маршруты.
В иных случаях искусственные попытки формирования стрит-ритейла больше похожи на неумное освоение бюджетных средств. Чем дальше от центра города, тем сложнее стрит-ритейлу конкурировать с торгово-развлекательными комплексами. А в условиях российского климата фонтан под крышей комплекса выглядит предпочтительнее.
Что же меняется принципиально? Существуют три основных сектора торговой недвижимости: торговые комплексы, встроенные торговые помещения (стрит-ритейл) и малые торговые площади - киоски и павильоны, к которым с долей условности относятся и открытые рынки независимо от размеров. В тех районах, где присутствует стрит-ритейл, он развивается параллельно с торговыми комплексами за счет вытеснения самого дешевого сектора - павильонов и рынков. Правильнее сказать, за счет отказа граждан с растущим уровнем доходов от услуг самого дешевого сектора.
Развитие пешеходных зон в центре Москвы, реконструкция района гостиницы «Россия», а также принятое несколько лет назад постановление правительства Москвы об обязательном первом нежилом этаже в возводимых жилых зданиях открывают определенные перспективы для развития стрит-ритейла как в историческом центре, так и в спальных районах. Верность родному дому Рынок торговой недвижимости уверенно отодвигает офисную недвижимость с улиц, интересных стрит-ритейлу. Некоторые экономисты даже видят в этом угрозу «реальному сектору» экономики и называют «пиром во время чумы». При этом связь многих офисов с реальной экономикой условна, к тому же они уходят не в никуда, а зачастую на еще большие площади в бизнес-центрах.
Директор по профессиональным услугам консалтинговой компании «Knight Frank-Санкт-Петербург» Николай Пашков вовсе отказывается говорить о встроенных магазинах и встроенных офисах как разных сегментах рынка. По его мнению, это одни и те же помещения, их функциональное назначение определяется экономической целесообразностью и конъюнктурой рынка - помещения достаются тому, чей бизнес потянет более высокие арендные ставки. Если сейчас на подъеме ритейл и общепит, то и большая часть помещений на первых этажах занята магазинами или кафе.
Доходность торговой недвижимости не сравнима с доходностью жилья. Сказочная удача, которую принес частным инвесторам, вкладывавшим в квартиры, 2006 год (70-80% годовых), оказала слишком сильное влияние на умы. Многие не хотят слышать ни о чем другом даже в конце 2007 года, когда за счет инфляции, падения курса доллара и цен на саму недвижимость жилой рынок отыграл у них почти половину выигрыша.
Между тем торговая недвижимость полностью соответствовала духу времени: «предсказуемость и стабильность». Если весной 2008 года квартирный рынок не выдаст очередного «кренделя», то наступит время дотошно подсчитать, какой же рубль, жилой или коммерческий, дал большую отдачу по результатам трехлетки. Увы, даже самые смелые надежды на следующий год пока не идут дальше 20%. Око за оком Известны и объективные причины, мешающие массовой миграции частного инвестора на рынок коммерческой недвижимости: с суммой, которой хватает на операции с двумя «однушками», здесь в одиночку скучновато. А идти миноритарием в ЗПИФ, который финансирует возведение какого-нибудь торгового центра, многим мешают предубеждения: «Лучше быть первым в деревне, чем вторым в Риме». Собственно, деревня в данном контексте - это и есть небольшой объект стрит-ритейла, который к тому же позволяет деньгам работать с первого дня.
Сегодня соответствующую услугу в том или ином формате предлагают не более трех компаний. Директор департамента управления активами компании «МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость» Сергей Лобанов среди направлений деятельности департамента называет организацию инвестирования, в том числе покупку и перевод в нежилой фонд квартир, брокерские услуги (представление интересов арендаторов, покупателей и собственников помещений) и собственно управление предприятием или портфелем (private property management). По словам С. Лобанова, величина вознаграждения специалистов компании зависит от уровня достигнутой доходности, что гарантирует клиенту определенную прибыль и существенный рост капитализации.
Большинство риэлторских компаний пока не видят необходимости в этой услуге. Например, заместитель руководителя департамента управления нежилой недвижимостью компании «МИАН-девелопмент» Светлана Снитковская считает, что достаточный спектр услуг по управлению предприятием стрит-ритейла оказывают специализированные аутсорсинговые компании. С остальным вполне справится владелец (арендатор). Действительно, специфика деятельности торгового предприятия такова, что требует каждодневного и неусыпного контроля со стороны владельца, иначе с неизбежностью ведет предприятие к краху. Но смысл предлагаемой услуги в том и состоит, что владелец платит специалистам за надлежащее управление его собственностью.
Судя по отчетам департамента управления активами компании «МИЭЛЬ- Коммерческая недвижимость», его портфель вырос вдвое менее чем за год, но другие компании составить конкуренцию пока не спешат. В любом случае управление стрит-ритейлом - услуга новая, и полярные оценки кажутся преждевременными.
Другие публикации:
|
