продажа офисов
офисные бизнес центры
| Главная | О компании | Услуги | Наши объекты | Портфолио | Клиенты | Новые сделки | Блокнот | Онлайн заявка |
|---|
|
Маленького всякий норовит...
2006-10-23 ВЕДОМОСТИ, Наталья Самарина
ВЕДОМОСТИ, Наталья Самарина 2006-10-23
По данным Департамента потребительского рынка г. Москвы, в столице сейчас насчитывается более 20 000 объектов мелкорозничной торговли. Половина из них - это стационарные киоски, павильоны и остановочно-торговые модули. Остальные - разнообразные передвижные или сезонные объекты: от автокафе и тонаров до бахчевых развалов и школьных базаров. Ларьки дополняют, а иногда и восполняют недостаток в так называемых цивилизованных торговых точках. По информации Colliers International, сейчас в Москве функционируют 47 профессиональных ТЦ общей площадью примерно 2,3 млн кв. м, а объем неудовлетворенного спроса, по подсчетам компании Becar. Commercial Properties, превышал в конце первого полугодия 2006 г. 1,5 млн кв. м, т. е. дефицит в данном сегменте по-прежнему сохраняется. Аналитики учитывают только качественные (крупные) торговые центры, не принимая в расчет микрорайонные комплексы или магазины шаговой доступности (МШД). По столице торговые точки распределены неравномерно. «Высокая плотность размещения торговых объектов в центре города приводит, с одной стороны, к перенасыщению отдельных районов предложением торговых помещений. С другой - остаются неосвоенными большинство спальных районов Москвы. Согласно индексу развития рынка торговых помещений Москвы ЦАО уже достиг показателей мегаполисов Западной Европы (1100 кв. м на 1000 населения), в то время как обеспечение торговыми площадями ВАО и ЮВАО происходит крайне медленно», - говорят аналитики NAI Global. По данным Москомархитектуры, в столице как минимум 608 проблемных зон, где необходимо открыть предприятия потребительского рынка и услуг, общей площадью не менее 1,2 млн кв. м. Ларьки и власти В городской целевой программе развития потребительского рынка и услуг г. Москвы (ППМ № 647 от 29.08.2006) одной из приоритетных задач названо формирование конкурентной среды в этой сфере. Решаться эта задача должна в первую очередь за счет строительства крупных объектов, а также путем более активного развития сети малых предприятий (МШД), в том числе в проблемных зонах. Вопросы же по размещению несетевых ларьков и павильонов тесно увязаны с борьбой с контрафактной продукцией, регулированием оборота алкоголя и упорядочением продаж генно-модифицированных продуктов. Чиновники убеждены, что в основном такая продукция реализуется через сеть ларьков. На недавнем заседании правительства Москвы мэр Юрий Лужков в очередной раз крайне негативно высказался о рыночных формах торговли, которым не место в таком количестве в столице. Упорядочение мелкорозничной торговли - больной вопрос для городских властей вот уже несколько лет. С улиц убрано более сотни рынков, неоднократно поднимался вопрос об уменьшении количества ларьков и торговых палаток. Как вспоминает Татьяна Шкунова, заместитель начальника управления городских мероприятий и мелкорозничной сети Департамента потребительского рынка г. Москвы, в 1994-1995 гг. в Москве только одних киосков было более 10 000. «Тогда вышло специальное распоряжение мэра, - говорит Шкунова, - уменьшить их количество на 50%. В префектуры были спущены разнарядки, и ларьки стали закрываться. А два года назад по обращению Роспотребнадзора было принято решение изменить специализацию либо вовсе закрыть ларьки, торгующие шаурмой». В апреле этого года вышло еще одно постановление, напрямую касающееся ларьков, - «Об упорядочении размещения объектов мелкорозничной сети на территории г. Москвы» (№ 274 от 25.04.2006). Согласно ему с 1 января 2007 г. нестационарные объекты мелкорозничной торговли будут размещаться на конкурсной основе. До этого срока префектуры вместе с другими органами исполнительной власти должны провести инвентаризацию всех киосков и отдельно стоящих павильонов, чтобы принять решение «по их дальнейшему функционированию и продлению договоров аренды земельных участков». Как сказано в постановлении, решение будет приниматься, исходя из «соблюдения требований по целевому использованию земельных участков, размещению и внешнему виду объектов». Шкунова говорит, что ежегодное сокращение подобных объектов должно составлять 20%. По окончании срока действия существующих договоров аренды, например, с остановок городского транспорта и из 10-метровой зоны от них будут выводиться все киоски и павильоны, кроме торгующих билетами на транспорт и остановочно-торговых модулей. Борьба с ларечниками ведется не только в Первопрестольной. Например, в конце 2005 г. в Санкт-Петербурге, после того как Роспотребнадзор проинспектировал примерно 1500 местных ларьков, 250 объектов были сразу закрыты. По словам губернатора города Валентины Матвиенко, почти у всех были обнаружены нарушения. По сообщению информагентств, горожане позитивно восприняли инициативу властей, высказавшись против «уподобления [Санкт-Петербурга] провинциальным городкам, где можно в любом ларьке купить бутылку паленой водки, тут же выпить, тут же уснуть мертвецким сном» (цитата Матвиенко). Администрация Нижнего Новгорода разработала программу развития рыночной сети города с целью ее упорядочения и направления в более цивилизованное русло. В начале 2006 г. мэр города Вадим Булавинов подписал два распоряжения, регламентирующих местоположение объектов торговли на территории города. Городское руководство провело переговоры с администрациями торговых площадок об упорядочении торговли и благоустройстве территорий рынков. Утвержденные властями рынки и площадки (всего 29 объектов) были обязаны пройти процедуру паспортизации и осуществлять торговую деятельность с учетом санитарных и технических норм. Очевидно, что не прошедшие процедуру утверждения владельцы рыночных павильонов остались не у дел. По мнению Дмитрия Зотова, генерального директора компании «Торговый квартал», их вхождение в торговые центры возможно лишь при условии соответствия требованиям девелопера - совпадения с концепцией ТЦ, сетевого формата, финансовой устойчивости и положительной репутации. Ларьки и бизнес В Москве владельцы стационарных помещений сейчас работают на основании договоров аренды земли - они заключаются на 3-5 лет. Пять лет - это максимум для объектов мелкой розницы. По словам Юлии Ердяковой, ведущего специалиста Департамента земельных ресурсов, точных данных, сколько земли в столице находится под объектами мелкорозничной торговли, нет, как не подсчитан и объем поступлений в городской бюджет от аренды земли под ларьками. «Раньше ларечники платили повышенные ставки аренды за землю, - говорит Ердякова. - Под торговые павильоны, игровые автоматы участки сдавались по базовым ставкам 900 000 руб. за 1 кв. м в год. Для сравнения: базовые арендные ставки на землю под торговыми центрами составляли в то время 216 000 руб. за 1 кв. м». Но из-за того что ларьки в среднем занимают по 4-6 кв. м, эти платежи не были обременительными. Сейчас ставки рассчитываются исходя из кадастровой стоимости земли и различных коэффициентов, которые варьируются в зависимости от профиля деятельности предприятия. Как отмечает Марат Манасян, генеральный директор компании F&G Capital, ларечники - одни из самых щедрых арендаторов в Москве. «Это обусловлено небольшой площадью объекта, его отличным местоположением и четкой ориентацией на быстрореализуемые товары импульсного спроса. Как правило, основные арендаторы ларьков занимаются дистрибуцией сотовых телефонов и карт различных платежных систем, табачной и алкогольной продукции, овощами-фруктами, снеками. Достаточно большую долю ларьков занимают предприятия быстрого питания - от сетевых (»Крошка-картошка«) до отдельно стоящих (различные "Куры-гриль")», - поясняет эксперт. Торговлю с колес, т. е. через сеть автобуфетов, Михаил Кудрявцев, директор по маркетингу ГК «Крошка-картошка», называет всего лишь одним из форматов и не основным для компании. «У "Крошки-картошки" более 100 автобуфетов, их общее количество практически не изменилось с 2005 г., в основном они расположены на всех ключевых станциях метро, - говорит Кудрявцев. - Мы также развиваемся за счет фуд-кортов (компания представлена практически во всех крупных ТЦ) и отдельно стоящих павильонов (пока таких павильонов у нас пять). Так как рынок фаст-фуда растет, мы стараемся присутствовать везде, где есть хорошие предложения по аренде». Кудрявцев оценил долю сетевых операторов мелкорозничной торговли примерно в 50% от общего объема этого сегмента рынка. По его словам, остальные 50% его операторов - небрендовые торговые точки, борьбу с которыми в «Крошке-картошке» считают правильной. «Такие палатки подрывают авторитет уличного фаст-фуда в целом, в них сложно следить за всеми санитарными нормами, иногда на это у владельцев просто нет средств, - отмечает Кудрявцев. - Ликвидация подобных палаток - это следствие развития рынка и потребительского спроса. Сейчас потребитель хочет получить за свои деньги дополнительные "услуги" в виде хорошего обслуживания и гарантий качества и чистоты. Можно сказать, что сам рынок предъявляет к игрокам все новые требования, которые смогут удовлетворить лишь самые сильные сетевые участники». После соответствующих постановлений правительства многие владельцы ларьков начали искать альтернативы размещению своих торговых точек. В первую очередь, говорят консультанты по торговой недвижимости, они обратили свое внимание на близлежащие жилые и административные здания. «На первых этажах таких зданий, в особенности находящихся рядом со станциями метрополитена, раньше можно было свободно найти помещения по 20-40 кв. м в аренду. Теперь их почти не осталось, - говорит Манасян. - Владельцы павильонов, предназначенных к сносу, выкупали квартиры на первых этажах жилых домов рядом с метро и переводили их в нежилой фонд, согласовывали отдельный вход в помещение и присоединяли дополнительно электрические мощности, необходимые для ведения деятельности. Учитывая стоимость всех этих операций (не менее $300 000-500 000), можно предположить, что прибыль, получаемая с павильона, достаточно велика, раз риск ее потери заставляет владельцев осуществлять инвестиции такого порядка». Понятно, что в одночасье все ларьки, как бы властям ни хотелось, ликвидировать нельзя. «По окончании срока договора [аренды земли] соответствующие инстанции будут рассматривать целесообразность его пролонгации, - объясняет Шкунова. - В первую очередь будут закрываться ларьки, работающие с нарушениями. Не в фаворе окажутся торгующие пивом и сигаретами, а также те объекты, которые расположены в микрорайонах, богатых магазинами и торговыми центрами. Понятно, что ларьки, торгующие прессой или мороженым, скорее всего останутся - москвичи привыкли делать подобные покупки на бегу, не заходя в магазин». Куда пойдут ларечники По мнению Владлена Максимова, представителя профсоюза предприятий работников в сфере рыночной торговли, основная цель борьбы с нецивилизованными видами торговли, которую московские власти ведут уже несколько лет, - помочь утвердиться на столичном рынке крупным сетевым операторам или тем же МШД. По приблизительным оценкам департамента коммерческой недвижимости и инвестиций NAI Global, совокупная площадь только небольших торговых павильонов в Москве составляет около 750 000-800 000 кв. м. «Учитывая, что большинство таких объектов - одноэтажные, - говорит директор департамента Владимир Журавлев, - снос павильонов позволит разместить на их месте не менее 1,5-2 млн кв. м, а то и больше торговых площадей». Другие эксперты считают, что количество таких площадей может быть и больше. Например, на месте стихийного рынка рядом со ст. м. «Университет» ГК «Ташир» совместно со «Стинком-Групп» планирует построить новый ТЦ. Вместо палаток и тентов может появиться современный торговый комплекс площадью около 50 000 кв. м. Сейчас данный проект проходит необходимые согласования, девелопер готовится к выходу на площадку. Еще более масштабный проект ГК «Ташир» уже реализует на месте бывшего оптового продовольственного Дмитровского рынка - это мегамолл площадью 260 000 кв. м на пересечении МКАД и Дмитровского шоссе. По словам Виталия Ефимкина, руководителя инвестиционных проектов ГК, комплекс разместится на территории в 10 га, 5 га из которых ранее занимало более 600 рыночных павильонов. В дальнейшем торговая зона, на которой разместится масштабный ритейл-парк, будет расширена до 20 га. «Многие владельцы павильонов постарались присоединиться к программе правительства Москвы по МШД, - говорит Манасян. - Например, в Южном округе (первом округе, в котором началось выделение участков под МШД) инвесторы забирали по 10-20 участков «в одни руки». Эксперт объясняет подобное развитие событий так: «Правительство перед началом программы МШД заявило о предполагаемом сносе павильонов, что и стало катализатором ажиотажа и высокого спроса на участки для таких магазинов». «В Москве есть несколько предпринимателей, владеющих сетью ларьков, - продолжает Манасян, - от 50 до 400 объектов в "одних руках". Ликвидация этих торговых точек приведет фактически к уничтожению бизнеса этих компаний. Поэтому некоторые из них сейчас самостоятельно сносят свои ларьки и возводят на их месте капитальные здания, так называемые мини-маркеты у метро, которые назвать торговыми центрами можно с большой натяжкой. По сути, это те же павильоны, объединенные под одной крышей, с теми же операторами внутри. Таким образом, владельцы ларьков минимизируют риски потери арендаторов в связи со сносом павильонов - арендаторы имеют приоритетное право снять площади во вновь построенном здании. Безусловно, активизируется строительство микрорайонных ТЦ, есть случаи, когда несколько владельцев ларьков у метро договаривались об участии в строительстве мини-ТЦ и строили на собственные или кредитные средства, чтобы не остаться не у дел, когда снесут их торговые точки». На вопрос, куда пойдут ларечники, Илья Кузнецов, старший консультант отдела исследований и консалтинга «Магазина магазинов», отвечает, что они будут искать новые торговые места, аналогичные ларькам. «Микрорайонные комплексы и вообще торговые центры не способны заменить ларьки, поскольку тип потребления в этих видах торговой недвижимости принципиально отличается, - отмечает Кузнецов. - Торговцами из палаток будут востребованы те помещения в капитальных строениях, которые отвечают следующим требованиям: транзитный поток, быстрота покупок, точечность расположения. Ставки на помещения, которые потенциально могут быть интересны "переквалифицирующимся" ларечникам, уже сейчас высоки. Проходные места ценятся большинством ритейлеров, а с прибавлением к ним новой группы арендаторов спрос только усилится. Поскольку рост предложения помещений на улицах весьма незначителен, очевидно, что ставки будут расти». Ирина Кирсанова, руководитель отдела маркетинга Astera Oncor, считает, что большинство предпринимателей, чьи ларьки будут ликвидированы, просто прекратят свой бизнес. «Ларечники занимают небольшие площади, которые в концептуальных торговых центрах являются самыми дорогими, размещаются в самых престижных местах и привлекают операторов дорогих товаров высокого качества, - говорит Кирсанова. - Понятно, что к ним нельзя отнести товары, предлагаемые в переходах метро. К тому же сами собственники ларьков понимают, что, даже заплатив высокую арендную ставку и разместившись в ТЦ, они не будут иметь такой же большой поток покупателей, как, например, у метро и в подземных переходах». «Если ларек закроют, эта торговая точка скорее всего будет потеряна. Вряд ли мелкий предприниматель куда-то уйдет - в торговый центр, например», - соглашается Максимов.
Другие публикации:
|
| |
Контактная информация
Телефон: +7 (495) 228 03 32 Телефон/факс: +7 (495) 955 19 34 Адрес: Москва, 3-й Крутицкий переулок, дом 11 E-mail: moscow@nairussia.com |